Dünya genelinde yeni bir konut patlaması mı yaşanıyor sorusunu soran The Economist dergisi, nisan ayında Çin hariç dünya genelinde konut fiyatı endeksi yıllık bazda %3'ten fazla arttığını bildirdi. 

Amerikan ev fiyatları bir yıl öncesine göre %6,5 daha yüksekken, Avustralya’da ev fiyatları %5 arttı ve Portekiz’de ev fiyatları hızla yükseliyor. Diğer ülkelerde de, yıllardır yüksek faiz oranları uygulanmasına rağmen konut piyasası şaşırtıcı derecede güçlü görünüyor.

Konut kredis faizi arttıkça ev fiyatlarının düşmesi gerekirdi ama ev fiyatları reeel olarak düşmedi

Akademik literatürdeki temel kurallara göre ipotek faizi yüzde dört artarsa nominal ev fiyatları %30-50 oranında düşmesi gerekir. Ancak nominal olarak ev fiyatları neredeyse hiç düşmedi. Reel anlamda (yani enflasyona göre ayarlandığında) küresel ev fiyatları zirve noktasına göre sadece %6 oranında düştü; fakat bu düşüş Covid-19 salgınında ev alma trendinin bitişi ile fiyatların Covid-19 öncesi seviyesine inmesi ile açıklanıyor. Küresel ev fiyatlarında yaşanan krizin aynı zamanda sadece birkaç ay sürmesiyle, şimdiye kadarki en kısa kriz olduğu iddia ediliyor.

Bazıları, yüksek faiz oranlarının sonunda gerçek bir çöküşe neden olacağından endişe ediyor. Konut uzmanı Rohin Dhar, ABD’de, Florida'daki pek çok ev satış ilanında insanların aceleyle satış yaptığını ima eden "motive edilmiş" ifadesinin yer aldığına dikkat çekti. Bununla birlikte bir bütün olarak Amerika'da, temerrüde düşen ipoteklerin payı, 2007-09 küresel mali krizinin zirvesindeki %11'e kıyasla %1,7 ile hiç bu kadar düşük olmamıştı. Diğer yerlerde de durum benzer şekilde iyi huylu görünüyor. Konut krizinden en çok etkilenen zengin ülkelerden Yeni Zelanda'da, borçlar Covid öncesi normlarla uyumlu. Almanya hariç euro bölgesinde de sıkıntı daha az.

Sabit faizle uzun vadeli konut kredisi yaygınlaşıyor

Amerikalı gözlemciler genellikle ülkenin konut piyasasının dirençli olması nedeniyle ağırlıklı olarak uzun vadeli sabit faiz oranlarına dayanan ipotek sisteminin bunda önemli bir etken olduğunu düşünüyor. Diğer ülkeler bu konuda ABD yönüne doğru ilerliyor. Sabit faizli ipotekler, ev sahiplerini daha yüksek faiz oranlarından koruyor, bu da ev fiyatlarını düşürebilecek yangın satışlarının azalması anlamına gelir. Ancak konut piyasasının esnekliğinin ve son dönemdeki fiyat artışının tek açıklaması sabit faizli ipotekler değil. Sonuçta, yeni ipotek başvuruları, salgının en yüksek seviyelerine kıyasla düşse bile, dünyanın büyük bölümünde oldukça güçlü olmaya devam ediyor. Ve Amerikalı lobi grubu Ulusal Emlakçılar Birliği, yüksek faiz oranlarının insanları ilk evlerini satın almaktan veya yeni bir eve taşınmaktan caydırdığına dair şaşırtıcı derecede az kanıt olduğunu açıkladı. Birliğin son araştırmasına göre, insanların yalnızca %8'inin "ipotek almanın" ev satın alma sürecinin "en zor adımlarından" biri olduğunu söyledi; bu oran 2021'deki %7'den çok az bir artış gösterdi.

Zengin dünyanın yabancı uyruklu nüfusu her yıl yaklaşık yüzde 4 oranında artıyor; bu, tarihteki en hızlı artış… Yeni gelenler ev fiyatlarını ve kiraları yükseltiyor… Avustralya’da göç kaynaklı fiyat artışı % 5…

Küresel ev fiyatlarının neden bir kez daha arttığını üç faktör daha açıklayabilir: Göç, ipotek kredisi çekenlerin bütçelerinde yaptıkları fedakârlıklar ve ekonominin gücü. Zengin dünyanın yabancı uyruklu nüfusu her yıl yaklaşık yüzde 4 oranında artıyor; bu, tarihteki en hızlı artış. Bu tür hesaplamaların dayandığı resmi rakamlar muhtemelen değişimin boyutunu olduğundan az gösteriyor çünkü özellikle ABD’de yasa dışı göç de arttı. Moody's Analytics'ten Mark Zandi, yeni gelenlerin yaşayacak bir yere ihtiyacı olması nedeniyle bunun da hem ev fiyatlarını hem de kiraları artırdığını savunuyor. Goldman Sachs'ın tahminleri, Avustralya'nın mevcut yıllık 500.000 kişilik net göç oranının ev fiyatlarını yaklaşık %5 artırdığını gösteriyor.

İkinci faktör fedakârlıklarla ilgilidir. Zengin dünyanın dört bir yanındaki insanlar, diğer harcama türlerini kısarak daha yüksek ipotek maliyetleriyle mücadele ediyor. Anket şirketi YouGov tarafından yakın zamanda yapılan bir anket, Britanya'daki değişken faizli ipotek sahiplerinden beşte birinin, sabit faizli anlaşmalarda daha az tedirgin olmasına rağmen hane halkı harcamalarında "büyük" kesintiler yaptığını söylediğini ortaya çıkardı. Norveç Merkez Bankası tarafından yakın zamanda yayınlanan bir rapor ise başka bir faktörün daha etken olduğunu gösteriyor: Norveç’te birçok hanenin borcunu ödemek için "birikmiş tasarruflardan yararlandığı" belirlendi.

Kanada’da devlet destekli konut kredilerinin geri ödemesi 25 yıldan 30 yıla çıkartılıyor

Daha uzun vadeli ipotekler, birçok kişinin geri ödemelerini dağıtmasına yardımcı oluyor. Kanada hükümeti geçtiğimiz günlerde bazı devlet destekli kredilerin geri ödeme süresini 25 yıldan 30 yıla çıkaracağını duyurdu. Kredi raporlama kuruluşlarından Centrix'e göre, geçen yıl Yeni Zelanda’da verilen ipotek karşılığı konut kredilerinin %6,4'ü otuz yıldan fazlaya dayanırken, bu oran 2020'deki %2,3'tü. İngiltere Merkez Bankası geçtiğimiz günlerde Britanya'da ipotekli kredide "daha uzun vadeye doğru eğilimin" olduğunu kaydetti. Öyle ki yeni ipoteklerin %40'ı için “borçlular ipotek vadelerinin sonunda mevcut emeklilik yaşını geçmiş olacaklardı”.

En önemli faktörse ekonomiyle ilgilidir. Hane halkı daha fazla faiz ödüyor, ancak daha fazlası da geliyor. Bazıları tasarruflarındaki daha yüksek faiz gelirinden yararlanıyor; bu, AB genelinde 2020'den bu yana faiz ödemelerinin neredeyse on kat kadar artmasından da anlaşılıyor. 2007-09'daki konut çöküşüne işgücü piyasası da yardımcı olmuştu. 2021'den bu yana zengin dünyadaki ortalama ücretler yaklaşık %15 oranında artarken, işsizlik tüm zamanların en düşük seviyesine yakın olmaya devam ediyor. Birçok zengin ülkede son yıllarda hane halkının emek gelirindeki artış, faiz maliyetlerindeki artışı gölgede bırakıyor. Hiç kimse daha yüksek ipotek ödemelerinden hoşlanmaz, ancak insanların büyük çoğunluğu bunları karşılayabilirse durum değişir.

Dergi ‘bu nedenle ev fiyatları artmaya devam ederse şaşırmayın’ diye yazdıktan sonra, bazı merkez bankalarının enflasyon düştükçe faiz oranlarını düşürmeye başladığını ve Amerikan Merkez Bankası’nın da yıl bitmeden faiz oranlarını düşürmesinin beklendiğini ekledi. Zengin dünyada ücret artışı iyi durumda. Düşen enflasyon ipotek sahiplerine nefes alma alanı sağlayacak. Ve konut talebindeki herhangi bir artış, kısıtlı arzla karşı karşıya kalacaktır. The Economist’e göre ciddi bir değişiklik olmadığı sürece dünyanın en büyük varlık sınıfı olarak konut sektörü daha da büyümek üzere…

Kaynak: The Economist