Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik) Yasa Tasarısı bir dizi çelişki yaratması açısından uzun süre tartışılacaktır.

Değişiklik yasa tasarısı, mal edinmek üzere satış sözleşmesi yapan yabancılara bu sözleşmeleri tapu amirliklerinde kaydettirme zorunluluğu getirerek, devlet için önemli bir gelir ve vergi kaçağını kapatıyor. Emanetçi sıfatıyla yedieminlerin yabancılar için birden fazla mülkü emaneten almasını da yasaklıyor.

Ancak yasa tasarısında ‘yabancı’ kavramı, “Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşı olmayan gerçek kişi ve yabancı tüzel kişiler” ve “Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ni tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren ülkelerin tabiyetinde olan gerçek veya tüzel kişiler” olarak ikiye ayrılıyor. 

Tasarıda “yabancı” tanımında böyle bir ayrım yapılmasa da, 8. Madde’de yapılan değişiklikle fiilen böyle bir fark yaratılıyor. Değişiklik tasarısıyla sıradan yabancılar 1 adet mal satın alabilirken, “Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ni tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren ülkelerin tabiyetinde olan gerçek veya tüzel kişiler” 3 adet konut satın alabiliyor. 

Tasarının tefsir kısmında bu uzun tanımlama hakkında hiçbir açıklama yapılmaması yasa yapma tekniği açısından hiç görülmemiş bir durumdur. Kastedilenin Türkiye vatandaşları ve Türkiye şirketleri olduğu anlaşılıyor. 

1999 tarihli “Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ve Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti Arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma”ya göre, “KKTC vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal satın alma işlemleri kolaylaştırılmıştır.” 

Fakat T.C kökenli, dolayısıyla T.C vatandaşı da olan KKTC yurttaşları dışarıda bırakıldığında, Kıbrıslı Türk olup Türkiye’den mülk alacakların ek ilave haklara sahip olmasıyla, Türkiye vatandaşlarının KKTC’de artık 1 yerine 3 adet konut edinebilmesi, nüfuslar kıyaslandığında, Türkiye vatandaşlarına nüfus dengesini bozacak kadar büyük bir kolaylık sağlıyor. 

175 bin Kıbrıslı Türke Türkiye’de tanınan hakla, 86 milyona KKTC’de verilen hakkın eşit olması, eşitlik kavramının doğasına aykırı değil mi? Türkiye, Türkmenlere veya Azerilere özel olarak, Türkiye’deki yabancıya mal alımında konan yasal sınırla, 300 dönümden fazla yer almasına hak tanır mı?

Adanın kuzeyinde 1974’ten sonra Türkten Türke Rum malları da dağıtıldı… T.C kökenliler adadaki bu malları yabancılara satmadı mı? Kurtarmıyorsa bu kampanyalar, yabancıya ilk ve belki de en çok satan gene Türkler oluyorsa, 3 alan ileride aldıklarını gene yabancıya satmayacak mı?

Taslakta, T.C vatandaşı yabancılara 3; KKTC’yi tanımayan devletlerin vatandaşları konumundaki yabancılara sadece 1 konut alma hakkı verilmesi, yabancılar arasında ayrım yapmıyor mu?

KKTC Anayasası’nın 13’üncü Maddesi, “Bu Anayasada gösterilen hak ve özgürlükler, yabancılar için, uluslararası hukuka uygun olarak yasa ile kısıtlanabilir” derken ve yabancıları bir ‘özne’ olarak kabul etmezken, KKTC Anayasa Mahkemesi önceki kararlarında KKTC’nin kabul ettiği Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Ek 1. Protokolü, Uluslararası Ekonomik, Toplumsal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi ve Uluslararası Medeni ve Siyasi Haklar Sözleşmesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin ilgili kararları ile uyumlu olmayı gözetmiştir. Başka bir deyişle, KKTC Mahkemeleri’nde KKTC Meclisi’nin kabul ettiği uluslararası tüm sözleşmelerle uyum, detayları ile değerlendirilmiş ve dikkate alınmıştır.

Değişiklik yasa tasarısının, KKTC’de daha önceden edindikleri mallara ve satış sözleşmelerine binaen ödedikleri paraları taslaktaki sürelerden haberdar edilmediklerinde kaybedebilecek yabancıları uluslararası platformlarda hak arayışına iteceği ve bunun Türkiye’ye yeni davalar açılmasına neden olma riski taşıdığı açıktır. 

Çünkü tasarıda bu yasal değişikliğin Resmi Gazete’de yayınlanmasından itibaren yabancılara 75 iş günü içerisinde satış sözleşmelerinin kaydını tapuya yaptırma zorunluluğu getirilmekte ve mal edinme hakkını aşan yabancılara, bir sene içinde kayıt yaptırmadıkları takdirde fazladan imzaladıkları satış sözleşmelerinin geçersiz sayılacağı belirtilmektedir.

1 yıl içinde devri gerçekleşmeyen sözleşmeler otomatikman geçersiz sayılacak, emanet olarak yediemin sözleşmeleri ile alınan mallar 75 gün içerisinde kaydedilmediğinde işlevsiz ve geçersiz kılınacak ve tüm bu sürelere uymayan yabancı mal sahiplerinin önceden kaydı yapılmış satış sözleşmelerinin kaydı bile kendiliğinden silinecektir. 

Yabancılar kat mülkiyeti tesis edilmemiş taşınmazları da alamayacaktır ancak tasarıda Türkiye’den alıcılar için böyle bir zorunluluk getirilmemiştir.

Yasa tasarısı bütün bu işlemlerden yabancıları sorumlu tutarken, yasaya aykırı davrananlar yürürlükteki, brüt asgari ücretin yüz katı ile üç yüz katı tutarına kadar para cezasına veya üç yıla kadar hapis cezasına veya her iki cezaya birden çarptırılabilecektir. 

Malları satan inşaatçılar ya da emlakçılar, çoğu KKTC’de yaşamayan yabancı alıcılara bilgi vermezse, kasten veya sehven bilgi vermeyi unutursa ne olacak? Satılan mal taslaktaki akıl almaz boşlukla belki de yine satıcıda kalacak! Yabancıysa hem aldığı evi ve hem verdiği parayı kaybedecek hem de yasaya aykırı davrandığı için hapis yatabilecek. Tüm bu hak kayıplarına maruz kalan o yabancı uluslararası mahkemelerde hakkını Türkiye’den aramayacak mı?

Tasarının faşist Kıbrıs Rum propaganda makinesinin “adanın Türkleştirildiği” iddiasını güçlendireceği çok net değil mi peki?

Değişiklik yasa tasarısının Türkiye’de hazırlandığı, Türkiye’deki Tapu Kanunu’nun yabancı uyrukluların edineceği taşınmazlarla ilgili hakları düzenleyen 35’inci Madde’deki benzerliklerden ve tasarıda “tespit” kelimesinin geçmesinden anlaşılıyor. KKTC yasalarında ve KKTC vekilleri tarafından hazırlanan yasa tasarılarında “tespit” kelimesi, Kıbrıs ağzı ile “tesbit” şeklinde kullanılır.

Birçok diğer detayın yanı sıra, değişiklik yasa tasarısında 25 kez KKTC Bakanlar Kurulu’na yetki veriliyor. Yasama erki Meclis’te olan ve kuvvetler ayrılığının geçerli olduğu KKTC’de yasama yetkisi Meclis’ten hükümete, yani yürütmeye mi geçiyor?

Tasarıda bayram parodilerini andıran bir bölüm bile var. Bayram tatilindeyiz, gülmek ve eğlenmek geleneklerimize işlemiş! Aşırı yetkiyle donatılmış Bakanlar Kurulu 4. Madde, 4’üncü fıkraya göre herhangi bir zamanda alacağı kararla, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. “Bakanlar Kurulu bunu yaparken sulama, enerji, tarım, maden, sit alanı, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanları, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanları, özel bölgelerde ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumları esas alır.”

Özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanları peşkeş çeken Bakanlar Kurullarının olduğu bir ülkede, Bakanlar Kurulu flora ve faunayı korunak için yabancılara mal satışını yasaklayabilecek! Kirli siyasetimiz açısından bunun meali, “yasaklarım ha, eller ceplere komisyonumu alayım’dır! 

Başka bir madde daha var ki… Açmayayım şimdi bayramlık ağzımı diyorum ama olacak gibi değil… Şöyle diyor, Madde 8, fıkra 14, bend c: “… Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ni tanıyan ve aynı hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarına veren ülkelerin tabiyetinde olan gerçek veya tüzel kişilere yapacakları yatırıma göre verilecek 60 (altmış) dönüm araziyi Bakanlar Kurulu uygun görmesi halinde en fazla 20 (yirmi) dönüme kadar artırarak (toplamda en fazla seksen dönüme kadar) satın alma izni verebilir.” 

Neye göre uygunluk verecekler acaba? Olasılık hesabına gerek yok, dümdüz 0-1 mantığına göre meseleye bakılır bizde! Elde sıfırla KKTC politikacılarının bir şey yaptığı görülmüş müdür? Ele verilen 1 olmadan kim ne uygunluğu alabilmiş ki bugüne dek… 

Bir de işin yabancıların talebi yüzünden fiyatlar artıyor tarafı ve yerel halk konut alamıyor söylencesi var. Söylence çünkü 2020’deki pandemiden itibaren tüm dünyada konut fiyatları arttı. Türkiye’de de Güney Kıbrıs’ta da fiyatlar alabildiğine yükseldi.

Metrekare başına inşaat maliyeti, yakıt ve personel maliyeti arttıkça pandemiyle yükselen konut talebi iyice şişiyor. Yabancıya sadece bir konut, Türkiyeli alıcılara 3 konut satılınca fiyatlar mı düşer yahu? Aksine talep azalmadığı sürece artacaktır.

Öte yandan KKTC hükümetleri 2019’dan bu yana Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Geçici Kurallar) Yasası ile yabancıların satın aldığı daire sayısındaki 1 sınırını önce 3’e, sonra 4’e çıkardı. Şimdi iktidar 4’e çıkarmıştım, 1 sene içinde olur da kayıtlarını yaptırmazsanız 3’ünü de geçersiz sayarım diyor. Sözleşmesi geçersiz sayılacak mal eski sahibinin mi olacak; o mallara devlet mi el koyacak tasarıda hiçbir açıklama bulunmuyor.

Türkiye’de 2012’de yabancıların mülk alımı kolaylaştırılırken, Türk basınında çıkan haberlere göre 'gizlendiği' ileri sürülen 183 ülkenin vatandaşı 300 dönüme kadar (30 hektar) taşınmaz alma hakkına sahip. Ve bu miktar Cumhurbaşkanı’nın onayıyla 600 dönüme çıkarılabiliyor. Suriyeliler uzun zamandır, 1927’den bu yana Türkiye’den mal alamıyor. O tarihlerde Suriye’nin Türklerin taşınmazlarına el koyması üzerine Suriyelilerin Türkiye’deki mallarına el koyulurken, yeni mülk almaları da yasaklanmış. Mal alamayanlar arasında Kuzey Kore, Küba, Güney Kıbrıs'ın da olduğu ileri sürülüyor.

KKTC’de ise değişiklik yasa tasarısı bu haliyle çok ciddi sorunlar ve riskler içeriyor. Bir yandan da yerel inşaat şirketleri yatırım için gelecek Türkiye şirketleri ile rekabet etmek zorunda kalacak. Daha çok alabilen Türkiye’den olunca, inşaatı yapan da satıcı da kuşkusuz Türkiyeli şirket olacak. Oldu olacak mimarını, mühendisini, demircisini, dülgerini ve avukatını da Türkiye'den getirsinler, bir kararla, çalışan yerel sektörlerle profesyonelleri de bitirelim gitsin!

Öyle ki, Türkiye’den Ankara Tüm Emlakçılar Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam tasarıdan çok memnun olduklarını dile getiriyor ve “Cazibe merkezi olan KKTC’de Türk vatandaşlarına ayrıcalık tanınması ile Türkiye’deki yatırımcıların da KKTC’ye yönelebileceğini” söylüyor.

Ne diyeyim... Kopya ve taşıma yasaları kanun diye önümüze getiren vekillerimize her gün bayram yaptıran seçmenlerimiz olduğu sürece, bize yasal sınır kadar bayram, onlara hep bayram…